2024年，制造业商务活动徘徊在相对较低的水平，但跨境电商仍延续了增长势头，并继续成为大湾区物流市场需求增长的主要驱动力。

　　随着近年来土地集约化利用的推进落实和工业用地容积率的提高，粤港澳大湾区物流市场多层仓数量持续增加。2024年，市场供应394万㎡，创历史新高。第一太平戴维斯数据显示，去年底，粤港澳大湾区物流市场总存量突破2000万㎡，达到2096.9万㎡，同比扩张超过20%。

　　其中，2024年，佛山以98.4万㎡的物流市场新增供应量超过香港，成为粤港澳大湾区物流市场存量规模最大的城市。至此，佛山的物流市场总存量达到396.2万㎡高出香港3.3%。

图：粤港澳大湾区近5年物流市场新增供应分布

　　自2022年起，粤港澳大湾区物流市场存量规模连续三年30%的增速扩张。2024年，广佛肇城市板块的年度供应量达到175万㎡，占比超过四成，成为该区域供应的主要来源。

图：粤港澳大湾区物流市场2024年空置率

　　2024年全年，粤港澳大湾区净吸纳量同比下降8.3%至268.8万㎡。在供应又达新高的背景下，区域平均空置率上升5.3个百分点。尽管如此，鉴于跨境电商行业需求保持增长，市场租赁情绪仍谨慎乐观。去年，在所有新增供应中，有超60%的面积被头部跨境电商承租。

　　2019年底以来，跨境电商行业的仓储需求持续旺盛，成为大湾区物流市场去化的重要驱动力。第一太平的统计数据显示，在2024年新增供应中，有67.3%面积的物流仓被Temu、Shein、AliExpress、Tiktok Shop的中国跨境电商“四小龙”承租，进一步凸显当前跨境电商在区域新增供应市场中的核心地位。

　　根据第一太平数据，2024年，粤港澳大湾区物流租金指数同比上升2.7%，内地城市录0.4%至4.7%的租金涨幅。相反，投资市场表现则转软，买家对投资标的项目的租金预期及估值更趋保守。受此影响，粤港澳大湾区物流价格指数自2020年以来首降，全年同比下降2.1%。

　　在市场存量方面，未来三年，第一太平戴维斯预判，粤港澳大湾区物流市场新增供应将达到1350.3万㎡，总存量扩张超过六成达到64.4%。其中，广佛肇仍将是未来三年新增供应的主要来源，预计63.8%的新增供应占比发生在该区域。

　　第一太平戴维斯分析认为，未来，粤港澳大湾区物流市场利钝交织。贸易摩擦升级、关税上涨等外部冲击将导致市场增长承压，但另一方面，政策激励下内需的增长或可适度缓解部分下行压力，而在供应端对市场实施精准调控将对大湾区物流租赁及投资市场的平衡发展至关重要。

　　（撰文 邱永宽）